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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

电视专题片《永远吹冲锋号》第二集《政治监督》******

　　习近平总书记在党的二十大报告中强调，要坚持和加强党中央集中统一领导，健全总揽全局、协调各方的党的领导制度体系，完善党中央重大决策部署落实机制，确保全党在政治立场、政治方向、政治原则、政治道路上同党中央保持高度一致，确保党的团结统一。

　　在新时代全面从严治党的伟大实践中，我们党坚守自我革命根本政治方向，坚持把党的政治建设摆在首位，把维护党中央权威和集中统一领导作为最高政治原则，严明政治纪律和政治规矩，强化政治监督，确保全党增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”。

　　新时代强化政治监督的根本任务就是“两个维护”。党的二十大报告强调，推进政治监督具体化、精准化、常态化。必须把坚持和加强党中央集中统一领导作为党的建设第一位的任务，坚决纠正在落实“两个维护”上存在的温差、落差、偏差，确保全党深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决做到“两个维护”；确保准确把握新时代新征程党的使命任务，把党的二十大提出的重要思想、重要观点、重大部署、重大举措落到实处。

　　一个违规推动填海 一个对整改明拖暗顶

　　他们竟以生态环境为代价谋求私利

　　2017年7月，中央生态环境保护督察组发现三亚凤凰岛二期项目严重破坏生态环境，点名批评并责令整改。然而直到2020年，经过先后三轮督察，凤凰岛二期项目整改工作却一直停滞不前。

　　调查发现，有的党员领导干部仍然舍不得放弃以生态环境为代价的发展模式，个别人还与相关企业存在利益勾连，导致贯彻落实党中央重大决策部署打折扣、搞变通，致使人民群众获得感受到严重损害。

　　王勇，2008年至2014年任三亚市委副书记、市长，凤凰岛二期项目是在他任内启动修建的。

　　童道驰，2018年至2021年任三亚市委书记，在他任期内，中央整改要求迟迟得不到落实。

　　凤凰岛是一个人工填海造岛项目，一期完成填海工程后，附近海岸线就明显出现了沙滩退化现象，三亚市政府曾请专家团队调研，发现是凤凰岛一期项目造成水流变化，导致岸线侵蚀。到凤凰岛二期立项讨论时，不少干部因此提出了反对意见。

　　海南省政协原副主席 曾任三亚市市长王勇：海洋部门提过不同意见，分管的副市长也提过不同意见，但是我还是坚持，发展是业绩，保护也是业绩，但是发展是显绩，保护是潜绩，所以我还是力推把二期能够批下来。

　　王勇没有如实向海南省海洋部门通报凤凰岛一期造成的生态问题，致使二期项目海域使用权顺利获批；又授意三亚市规划局违规出具选址规划意见，让项目得以通过立项审批；两次召开专题会议，要求特事特办、加快推进，使得凤凰岛二期项目于2014年4月启动，2016年主体填海完成。

　　2018年，童道驰被任命为海南省委常委、三亚市委书记，正值中央要求对凤凰岛进行整改之际，但他不按要求执行经评估论证的包括拆除凤凰岛连廊在内的组合方案，而是擅自拿出了一个仅采用“三亚河口清淤、拓宽河口”措施的替代方案，多次在公开场合提出要积极向上级争取不拆除连廊，要“保留凤凰岛的完整性”。

　　2019年下半年，中央环保督察组再次到海南督察，童道驰授意有关部门紧急制定拆除凤凰岛连廊的工作方案，但只是拿来敷衍应付，并没有任何实质行动，同时授意继续申请实施替代方案。2019年12月，替代方案被省政府明确否定，童道驰仍然明拖暗顶，不作实质整改。

　　童道驰：凤凰岛这个事儿涉及违规填海，然后就是地产。企业的股东肯定想办法接近你，一旦放松一点点，这个利益集团侵蚀就非常厉害。

　　凤凰岛二期时间跨度长、投资金额大，整改拆除有很多复杂的问题要去解决，也必然要触碰多方利益。作为市委书记，本应担当作为，童道驰却畏难情绪严重，想绕着困难走，不愿动真碰硬。

　　童道驰本来就打心底里不想整改，企业一拉拢腐蚀，更是彻底被私欲吞噬。结识相关企业股东之后，他迅速从接受对方安排的各种奢华享受，发展到进而收下贵重财物，到案发时，已累计收受相关股东两千多万元。

　　2020年5月，中央环保督察组再次点名批评凤凰岛项目“修复治理大打折扣”；2020年7月，生态环境部到凤凰岛调研督察，到这个时候，童道驰竟还在授意下属重点介绍替代方案。他的种种反常之举引起关注，2020年9月，中央纪委国家监委对他展开初核，11月1日对他立案审查调查。

　　童道驰和王勇严重违反政治纪律和政治规矩，并且存在其他严重违纪违法问题，先后被开除党籍和公职。2021年10月法院宣判，王勇收受财物9047万余元，以受贿罪判处无期徒刑；2022年6月法院宣判，童道驰收受财物2.74亿余元，以受贿罪判处死刑，缓期二年执行。

　　目前，凤凰岛二期项目全部拆除完成，环境修复工作也在展开。历经波折，这片碧海终于被还给了大自然，还给珊瑚和鱼群，留给子孙后代。

　　“我是抚州人民的罪人”

　　受贿上亿落马官员忏悔

　　肖毅，江西省政协原党组成员、副主席，曾任江西省抚州市委书记。

　　肖毅在任期间将位于抚州市高新技术开发区的九木集团创世纪科技有限公司奉为抚州市“数字经济”产业的一张“名片”，对外宣扬它是搞“大数据”“云计算”的高新科技公司。然而，肖毅其实明知该企业真正从事的是虚拟货币计算生产业务，俗称“挖矿”。

　　“挖矿”需要耗费大量电力，并带来大量二氧化碳排放和电子垃圾生成，高耗能、高排放的同时，对解决就业、产业发展和科技进步的贡献度却很低。此外，虚拟货币也有可能成为一些非法交易逃避监管的工具，还有可能危害金融安全。然而，这样一家企业，却竟然得到了肖毅的包庇甚至力捧。

　　从2018年开始，国家明确要求各地政府引导“挖矿”企业有序退出，之后进一步明令禁止以任何名义发展虚拟货币“挖矿”项目。肖毅对国家政策十分明了，却仍心怀侥幸，妄图瞒天过海，授意林庆星公司在有人来参观检查时，“表演”一些其他业务。

　　创世纪公司约有16万台“矿机”每天运行，从2017年到2020年，这一家公司的用电量就占到抚州全市用电总量的10%。为掩盖真实情况，肖毅授意有关部门虚构统计专报和调整用电分类。他还违规要求为该公司提供财政补贴，违规推动政府机关为该公司提供担保、贷款等融资支持达24亿余元人民币，帮助该公司在高新区新建了数据中心大楼。

　　抚州有着悠久的历史文化，以“临川四梦”为代表作的明代著名剧作家汤显祖是这座城市标志性的文化名人，抚州人形容自己的家乡是“一座有梦有戏的城市”。然而，肖毅主政抚州期间，做的却是自己虚幻的政绩梦，也因此才上演了支持“挖矿”企业的荒唐戏。而这样的戏，还不止这一出。

　　大乘汽车科技产业园是肖毅决策兴建的另一个重点项目，如今也是一片寂静，只剩下一名保安人员，看守着大量未完成的汽车。

　　中央纪委国家监委机关工作人员刘晟：2017年上半年，肖毅不顾实际情况，盲目举债，盲目决策，投资30多亿元建成了相关的汽车产业园。但是因为他们生产的是传统的燃油车，本身品牌又没有什么竞争力，生产了几千台以后就停产了，造成投产即停产。

　　除了违纪问题，肖毅还被查出利用职权，为他人在职务晋升、工程承揽、项目开发等方面提供帮助，非法收受财物上亿元。2021年12月，其因严重违纪违法被开除党籍和公职，2022年1月，以涉嫌受贿罪和滥用职权罪被提起公诉，法庭将择期审理。

　　肖毅：我是抚州人民的罪人，我对不起抚州人民。组织上委派我到抚州去当市委书记，希望我能够带领大家脱贫，把经济搞上去，让老百姓过上好日子，但是因为我扭曲的政绩观，把自己所谓的“政绩”摆到了人民的利益之前，所以才会这么蛮干、乱干，导致这么重大的损失。我要向抚州人民忏悔。

　　两个县级“一把手”互相关照对方弟弟

　　结成利益网开启长期“合作

　　甘肃省镇原县属于陕甘宁革命老区，是甘肃省最后一个脱贫的县。曾在这里多年担任“一把手”的李崇暄，2021年3月被甘肃省纪委监委立案审查调查。

　　李崇暄，从2009年到2020年历任甘肃省庆阳市镇原县县长、县委书记。他上任后主抓的首个重大工程，是新建镇原第二中学，这也成了他首个收受巨额贿赂的项目。请托他的人是另一个县级“一把手”，华池县县长张万福，他也于2017年被查处。

　　甘肃省镇原县委原书记李崇暄：张万福是镇原人，我正好到镇原当了县长，他到华池当县长，明确提出来要关照他弟弟进一步发展，然后说了一些具体的县里大的工程。

　　和李崇暄打过招呼后，张万福的弟弟很快就带着一个水果包装箱登门拜访李崇暄，里面不是水果，而是一百万元现金。

　　镇原二中项目仅仅是个开端，事实上，李崇暄和张万福商定了一个长远“合作”计划。李崇暄也有个弟弟，名叫李崇刚，也向哥哥提出想做点工程。于是李崇暄兄弟和张万福兄弟结成了一张特殊的利益网，两个“一把手”在各自辖区内相互“关照”，帮对方的弟弟承揽工程。双方你来我往，通过“异地交换”避人耳目。

　　然而，天下没有不透风的墙。两个县“一把手”互相照顾对方弟弟的事情，不久就传了出去，释放出的恶劣影响可想而知。

　　2009年到2013年是李崇暄收受贿赂的高峰期，当时镇原县河道治理、水利建设、安居工程、汽车客运站、城乡道路等多个政府投资类项目中，他都打招呼、下指令，强行干预，使得正常决策和招投标程序被架空。

　　2009年到2013年，李崇暄在全县强行连片推进苹果栽植项目，甚至一些地方迫使农民铲除小麦青苗改种苹果。轰轰烈烈大规模栽种后，没有后续跟踪管理和技术扶持，农户遭遇病虫害、技术不足、水源缺乏等种种困难，致使全县投资一千多万元栽下的八万多亩苹果树，砍的砍、烧的烧，如今只剩不到十分之一。

　　位于开边镇的农业示范园区，是另一个失败的“政绩工程”。2012年，李崇暄拍板选址在这里兴建这一项目，首先考虑的是方便上级领导检查。

　　在建设标准上，李崇暄追求大规模、高标准，在公路沿线流转土地500亩，投入财政资金近1000万元，新建两百多座温室和钢架大棚。结果建成后，很少有人来承包经营，只能强压给镇政府和村委会接手维持，供上级检查。到如今，园区蒿草丛生，大部分设施破败闲置，好好的土地长年荒废，让当地农户们看在眼里，疼在心里。

　　“一把手”一旦蜕变成为“一霸手”，必然导致滥用权力，损害党和人民的利益，这已经被无数案例反复证明。必须清醒地看到，“一把手”监督仍然是监督工作的难点，纪检监察机关必须把它作为政治监督的重中之重，强化责任追究，持续释放有责必问、执纪必严的强烈信号。

　　党的二十大作出的重大部署，涉及党和国家的方方面面，每一项都与十四亿人民当下和未来的生活紧密相关，每一项都不是抽象的概念，而是明确具体的工作要求。党的重大决策部署到哪里，政治监督就跟进到哪里，这是纪检监察机关的职责使命。而全体党员也需要深刻把握新时代新征程党的使命任务，时刻牢记自己的职责使命，深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决践行“两个维护”，确保党中央的决策部署落实到位，以每个人的工作与奋斗，共同创造中国更美好的今天和明天。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）