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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

相知跨千年，携手创未来——中共中央政治局委员、国务委员兼外交部长王毅谈习近平主席出席中国－阿拉伯国家峰会、中国－海湾阿拉伯国家合作委员会峰会并对沙特进行国事访问******

　　新华社北京12月10日电 2022年12月7日至10日，国家主席习近平应沙特阿拉伯王国国王萨勒曼邀请，赴利雅得出席首届中国－阿拉伯国家峰会、首届中国－海湾阿拉伯国家合作委员会峰会并对沙特进行国事访问。访问结束之际，中共中央政治局委员、国务委员兼外交部长王毅向随行记者介绍此访情况。

　　王毅说，时近岁末，习近平主席在完成东南亚之行，大力推动全球治理、全面擘画区域合作之后，又踏上具有里程碑意义的中东之旅，引领中阿、中海和中沙关系迈进全面深化发展的新时代。

　　2天3夜时间里，习近平主席出席首届中阿、中海峰会并对沙特进行国事访问，同近20位阿拉伯国家领导人举行双边会见。这是新中国成立以来我国对阿拉伯世界规模最大、规格最高的一次外交行动，是党的二十大后中国特色大国外交又一轮成功实践。国内外舆论高度关注、持续热议此访，普遍认为习近平主席出席中阿、中海、中沙领导人“三环峰会”，是中国外交的又一重大创举，体现了中阿双方面对全球挑战加强团结协作的战略抉择，谱写了中阿关系崭新的历史篇章，必将对国际格局和地区形势产生深远影响。

　　一、并肩携手，构建中阿命运共同体

　　王毅说，阿拉伯世界是古老文明，资源富集、底蕴深厚，既饱经沧桑忧患，又孕育着潜力希望。阿拉伯国家也是最早实现民族觉醒、联合自强的国家群体之一，阿盟在世界政治、经济、文明版图中始终占据重要地位。长期以来，中国和阿拉伯两大文明在亚洲大陆两端相映生辉，双方在丝绸古道中相知相交，在民族解放斗争中患难与共，在经济全球化浪潮中合作共赢，在国际风云变幻中坚守道义，书写了东西交融、互学互鉴、互帮互助的佳话。近年来，中国向西开放的大趋势同阿拉伯国家向东发展的新潮流相向而行、彼此呼应。相似的历史遭遇、相同的发展梦想、相互的信任支持，使中阿双方更坚定走到了一起。中方在此访前权威发布《新时代的中阿合作报告》，全面、生动反映了中阿进一步深化团结合作、携手共同发展的强烈愿望，双方举行首次中阿峰会水到渠成、正逢其时。

　　习近平主席在首届中阿峰会上发表重要讲话，回顾双方源远流长的友好交往史，提炼跨越千年、历久弥坚的中阿友好精神，指出守望相助是中阿友好的鲜明特征，平等互利是中阿友好的不竭动力，包容互鉴是中阿友好的价值取向。习近平主席着眼时代发展和形势变化，提出构建更加紧密的中阿命运共同体，强调双方要坚持独立自主，维护共同利益；聚焦经济发展，促进合作共赢；维护地区和平，实现共同安全；加强文明交流，增进理解信任。习近平主席提出，中方将同阿方一道推进“八大共同行动”，涵盖支持发展、粮食安全、卫生健康、绿色创新、能源安全、文明对话、青年成才、安全稳定诸多领域，充实完善了中阿务实合作的四梁八柱。

　　习近平主席在峰会上提出的重要主张为中阿命运共同体建设规划了前进路径，对新时代中阿关系发展做出了顶层设计，顺应双方共同意愿和需要，得到与会各方领导人的积极热烈响应。他们表示，阿中友好关系建立在相互尊重、平等合作、互利共赢的基础上，阿方高度重视中国取得的伟大发展成就和在国际上发挥的重要作用，深化阿中战略伙伴关系，有利于更好实现公平正义、维护世界和平与发展，有利于实现阿中人民共同诉求。

　　中阿双方发表《首届中阿峰会利雅得宣言》，一致同意全力构建面向新时代的中阿命运共同体，加强中阿团结协作，助力各自民族复兴，促进地区和平发展，维护国际公平正义，为构建人类命运共同体贡献力量。双方商定要通过中阿合作论坛框架下各项机制深化中阿各领域合作，合力应对共同发展挑战。双方将就涉及彼此核心利益和重大关切的问题保持相互支持，在各类国际场合就共同关心的国际问题加强团结。双方还倡导开展文明对话交流，维护世界文明多样性，摒弃对特定文明的歧视与偏见，反对“文明冲突论”。《宣言》在涉台、涉港、涉疆等问题上强调坚持一个中国原则、支持中国的立场和关切，并充分吸纳共建“一带一路”、全球发展倡议、全球安全倡议、弘扬全人类共同价值等中方重大倡议主张。峰会发表《中华人民共和国和阿拉伯国家全面合作规划纲要》和《深化面向和平与发展的中阿战略伙伴关系文件》，中方有关部门同阿方以及阿盟秘书处还在共建“一带一路”、能源、粮食、投资、绿色、安全、航天等领域签署达成了多项合作文件。这些累累硕果汇聚了中阿在双方关系发展以及重大地区和国际问题上的战略共识，昭示着未来合作的巨大潜力和广阔前景。

　　王毅说，中国和阿拉伯国家人口约占世界人口总数的四分之一，作为发展中国家重要成员、国际舞台上重要力量和两大文明，中阿召开首届峰会，具有超越双边和地区范畴的重大国际意义和深远历史影响，充分说明不同地区、不同文化、不同社会制度的国家完全可以相互包容借鉴、共同发展繁荣。在世界百年未有之大变局中，中阿携手构建命运共同体，必将为人类维护和平、促进发展、坚守正义、追求进步注入巨大积极能量。

　　二、勠力同心，擘画中海合作大格局

　　王毅说，海湾合作委员会是中东海湾最具活力的地区组织，是联通亚非欧的地缘枢纽、供应世界经济的能源宝库、发展高新产业的沃土，在国际和地区舞台上发挥着重要作用。中海关系既古老又年轻，走在我国同阿拉伯国家关系前列。中国同海合会国家有着近两千年友好交往历史。1981年海合会成立后，中国即同海合会建立联系。40余年来，海合会国家坚持对华友好，在涉及中国核心利益问题上始终坚定支持中方，也是中国重要能源、经贸合作伙伴。在当前国际能源资源被政治化、工具化趋势下，海合会国家坚持战略自主，同中国一道致力于维护国际能源市场稳定，实现合作共赢，中海关系的战略内涵进一步彰显。

　　此次峰会是我国同海合会国家领导人首次齐聚一堂。习近平主席发表重要讲话，从团结、发展、安全、文明四个方面精辟阐释如何建立中海战略伙伴关系，强调中海要做共促团结的伙伴、共谋发展的伙伴、共筑安全的伙伴、共兴文明的伙伴。习近平主席提出未来3到5年中海合作五大重点领域：一是构建能源立体合作新格局，中国将继续从海合会国家稳定、大量进口原油，扩大进口液化天然气，加强油气上游开发、工程服务、储运炼化合作以及清洁低碳能源技术等合作；二是推动金融投资合作新进展，双方将成立共同投资联合会，研究举办中海产业和投资合作论坛，开展本币互换合作；三是拓展创新科技合作新领域，双方将加强5G和6G技术合作，围绕跨境电商合作和通信网络建设等领域实施数字经济项目；四是实现航天太空合作新突破，在遥感和通信卫星、空间应用、航天基础设施等领域开展一系列合作项目，研究成立中海联合月球和深空探测中心等；五是打造语言文化合作新亮点，中国将同300所海合会国家大中小学合作开展中文教育，同海合会国家合作设立300个中文智慧教室，提供3000个“汉语桥”夏(冬)令营名额，建立中文学习测试中心和网络中文课堂等。这五大领域充分体现了中海关系的深度和广度，将进一步推动双方合作全面提升，实现跨越式发展。

　　习近平主席的讲话真诚务实、掷地有声，进一步夯实了中海政治互信，深化了中海利益融合，巩固了海合会国家发展对华关系的决心和信心。海合会国家领导人一致表示，海中双方理念相通、观点相近，彼此关系充分体现了相互理解、相互信任、合作共赢。海方坚信，中国持续繁荣发展将为世界创造更多机遇，海合会国家都希望加强对华合作，推动开展更加公正合理的全球治理，为促进地区和平与发展作出积极贡献。

　　中国同海合会国家领导人发表《中海峰会联合声明》，宣布加强中海建立起来的战略伙伴关系，体现了中国同海合会国家的政治互信和深厚情谊，绘就了中国同海合会国家务实合作发展蓝图，增进了中国同海合会国家在重大国际和地区问题上的共识，成为中海关系未来发展的行动指南。峰会还发表《中海战略对话2023年至2027年行动计划》，就未来5年中海在政治、经贸、能源、文化和旅游、教育、科技等领域合作作出规划。

　　三、继往开来，再创中沙关系新局面

　　沙特是重要阿拉伯和伊斯兰国家，是世界能源大国和二十国集团中唯一的阿拉伯国家。2016年，习近平主席对沙特进行国事访问期间，同萨勒曼国王共同宣布建立中沙全面战略伙伴关系。习近平主席时隔6年再次对沙特进行国事访问，受到沙方高度重视和高规格接待。习近平主席专机抵达时，沙方派出4架战机护航和6架“沙特之鹰”礼宾护卫机伴飞。萨勒曼国王同习近平主席会见并亲自签署首份《中沙全面战略伙伴关系协议》。穆罕默德王储代表萨勒曼国王在王宫举行隆重欢迎仪式，陪同出席苏欧德国王大学授予习近平主席荣誉博士学位仪式。当天，《利雅得报》头版配多张照片刊登习近平主席署名文章。

　　习近平主席同萨勒曼国王和穆罕默德王储的会晤气氛热烈、深入友好。习近平主席指出，中方视沙特为多极化世界中的重要力量。面对国际和地区形势深刻复杂演变，中沙关系的战略性和全局性更加凸显。中方把发展同沙特关系置于外交全局尤其是中东外交的优先方向，愿同沙方在实现民族振兴的道路上携手前进，推动中沙全面战略伙伴关系得到更大发展。萨勒曼国王表示，近年来，沙中两国战略对接和各领域合作都取得良好进展，双方在诸多问题上拥有重要共识，中方的利益也就是沙方的利益。穆罕默德王储表示，沙特是中国在中东地区的全面战略合作伙伴，沙方坚定支持中方为去极端化采取的措施和努力，欢迎更多中国企业积极参与沙特工业化进程，相信习近平主席此访必将成为沙中关系史上的重要里程碑，更好造福两国人民，更好实现两国共同发展和繁荣。

　　此访达成一系列重要共识，取得丰硕成果。双方商定每两年在两国轮流举行一次元首会晤，同意将中沙高级别联合委员会牵头人级别提升至总理级。从延布炼厂到古雷乙烯石化项目，从吉赞产业集聚区到红海公用基础设施项目，从5G通信到合作探月，中沙合作阔步前行，重大项目顺利推进。此访期间，两国领导人一致同意对接共建“一带一路”倡议同沙特“2030愿景”，双方发表联合声明，签署20份合作成果文件，覆盖共建“一带一路”、能源、投资、司法、教育、新闻等领域。值得一提的是，人文领域是中沙合作的新亮点。目前沙特已有4所大学开设中文专业，8所中小学开设中文选修课。不久前，100多名沙特中文学习者用中文给习近平主席写信，表达他们对中文的热爱。习近平主席复信亲切鼓励沙特青年与中国青年增进相互理解、发展长久友谊。此访期间，中沙领导人一致同意继续加强两国中文和阿拉伯语教学，增进人民相知相亲。

　　王毅说，习近平主席此次访沙，是党的二十大胜利召开后我国最高领导人首次访问中东地区国家，不仅迈上了中沙关系发展的全新阶段，也树立了我同阿拉伯国家相互尊重、平等相待、合作共赢的标杆，将为推动构建人类命运共同体和新型国际关系产生积极的示范效应。

　　四、重情尚义，壮大阿拉伯世界朋友圈

　　王毅说，习近平主席在利雅得出席峰会和国事访问期间，密集同近20位阿拉伯国家领导人双边会见，共叙友谊、共话互信、共商合作、共论天下，彰显了大党大国领导人讲信义、重情义、扬正义、树道义的外交风范。

　　习近平主席回应各方关注和期待，积极宣介中共二十大精神，阐释中国式现代化道路、中国外交政策宗旨，强调中方将坚定奉行互利共赢的开放战略，以中国新发展为包括阿拉伯国家在内的各国提供新机遇，对外发出中国大政方针保持延续性和稳定性的清晰、积极信号。

　　习近平主席支持各国走符合本国国情的发展道路，把前途命运紧紧掌握在自己手中，维护好各国的主权、安全、发展利益，坚决反对外部势力干涉内政。这些表态发自肺腑，情真意切，道出了中国同阿拉伯国家的一致心声。正因为历史上饱受外部干预之苦，阿拉伯国家才对实现独立自主更加渴望、倍加珍惜，这也成为广大发展中国家团结凝聚在一起的最有力共识和最鲜明旗帜。

　　巴勒斯坦问题牵动中东和平稳定，关乎国际公平正义，是阿拉伯、伊斯兰世界最关心的地区热点。习近平主席对此高度重视，已连续十年向联合国“声援巴勒斯坦人民国际日”纪念大会致贺电。出席中阿峰会期间，习近平主席重申中方坚定支持巴勒斯坦独立建国，支持巴勒斯坦成为联合国正式会员国，将继续向巴方提供人道主义援助。习近平主席同巴勒斯坦总统阿巴斯举行会见，表示中方坚定不移支持巴勒斯坦人民恢复民族合法权利的正义事业，始终同巴勒斯坦人民站在一起，将继续为推动巴勒斯坦问题早日得到公正持久解决不懈努力。阿巴斯表示，中国是巴勒斯坦真诚和可信赖的朋友，在政治、经济、道义等各方面均给予巴方全面、无条件支持，全体巴勒斯坦人民都对中国人民怀有诚挚感情，并为此深感自豪。

　　各国领导人祝贺中共二十大成功召开，祝贺习近平主席再次当选中共中央总书记。各方均重申坚定恪守一个中国原则，坚定支持中方维护自身核心利益，将始终坚定同中国站在一起。很多领导人表示，中方在国际场合秉持的立场正义公道，提出的倡议充满人文关怀和先进理念，推出的重大举措有利于世界和平安全和各国共同发展，阿拉伯国家理所当然要积极支持参与。

　　事实证明，中国立天下之正位，行人类之大道，不搞地缘政治的小圈子，不打地缘私利的小算盘，对阿拉伯国家以心相交、以义为先，受到地区国家的真心支持和广泛欢迎。多位领导人表示，对华友好合作没有上限。国际舆论也评称，中阿相互尊重、互不干涉内政，共同反对霸权强权，反对搞意识形态对抗，这是中阿双方最重要的共识、中阿关系最宝贵的财富。中国和阿拉伯国家合作不是为了填补“势力真空”，而是基于共同利益并肩同行。中国已同几乎所有阿拉伯国家及阿盟都签署共建“一带一路”合作文件。全球发展倡议和全球安全倡议在中东地区广受好评。习近平主席此次中东之行受到热烈欢迎和广泛认同，预示着世界多极化已成为不可阻挡的必然趋势。

　　王毅说，从撒马尔罕上合组织成员国元首理事会会议，到巴厘岛、曼谷二十国集团领导人峰会和亚太经合组织领导人非正式会议，再到此次利雅得的中阿峰会、中海峰会，回答时代之问，发出中国声音，开展峰会外交，已成为中国元首外交的新常态。习近平主席在二十大前后三次出访期间，累计同40多个国家领导人双边会见，付出了辛劳，增进了互信、推动了合作、收获了友谊。“德不孤，必有邻。”中国的朋友圈越来越广，新朋友越来越多，老朋友越来越铁。

　　王毅最后说，习近平主席中东之行实现了今年元首外交的成功收官。在新时代十年伟大变革中，习近平主席洞察时代发展进步潮流，回应世界各国人民普遍关切，为人类面临的共同问题提出解决方案，为变乱交织的世界指明前行方向，充分体现了大国领袖的远大抱负和世界胸怀。在习近平总书记亲自谋划和引领推进下，中国特色大国外交在全球变局中不断开创新局，取得了全方位、开创性成就。明年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。九万里风鹏正举。我们将更加紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，深学笃行习近平新时代中国特色社会主义思想特别是习近平外交思想，自信自立、胸怀天下，敢于斗争、善于斗争，知难而进、迎难而上，坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨，为夺取全面建设社会主义现代化国家新胜利、谱写构建人类命运共同体新篇章而不懈奋斗！

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）